Les Dernières Nouvelles en Financement de Logements Locatifs

Les Dernières Nouvelles en Financement de Logements Locatifs: Quels Changements pour 2025?

Le Contexte Économique et les Objectifs du Gouvernement

En cette période de déficit public croissant, le gouvernement français se trouve dans l’obligation de rechercher de nouvelles sources de financement. Le secteur du logement, déjà soumis à de nombreuses réformes ces dernières années, est au cœur des débats. Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025, présenté en octobre 2024, propose plusieurs amendements majeurs visant à renforcer la justice fiscale et à réformer les dispositifs de soutien à l’investissement immobilier.

Selon le Premier Ministre, l’objectif principal est de rendre le marché du logement plus équitable et accessible, notamment en ciblant certaines niches fiscales et en révisant les dispositifs existants. Les mesures envisagées touchent tous les acteurs du secteur : propriétaires, investisseurs, et locataires.

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Les Amendements Proposés pour le Secteur du Logement

Le Régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) bénéficie actuellement d’avantages fiscaux considérables, mais les nouvelles dispositions du PLF 2025 pourraient remettre en cause son intérêt pour les investisseurs locatifs. Trois amendements sont proposés pour modifier l’abattement fiscal sur les revenus locatifs :

• Premier amendement : Augmentation de l’abattement des locations nues de 30% à 50%, alignant ainsi les avantages fiscaux des locations nues sur ceux des locations Airbnb. Cela vise à réduire l’avantage considérable des meublés touristiques.
• Deuxième amendement : Proposition d’une revalorisation à 40% au lieu de 50%.
• Troisième amendement : Réduction de l’abattement des locations touristiques à 30%, remettant ainsi l’avantage fiscal des meublés à hauteur de la location nue. L’objectif est de rendre la location longue durée plus attractive, particulièrement dans les grandes villes où les tensions sur le marché locatif sont vives.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Vers une Extension du Dispositif

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), conçu pour faciliter l’accès à la propriété, a subi des restrictions en 2024, notamment en étant limité à certaines zones géographiques tendues et exclusivement pour les appartements neufs. Cependant, le PLF 2025 annonce une extension significative de ce dispositif.

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• Extension géographique : Le PTZ sera élargi à des zones moins tendues (B2 et C), permettant ainsi à plus de ménages d’accéder à la propriété.
• Élargissement aux maisons neuves individuelles : Avec le soutien de la Ministre du Logement Valérie Létard, le PTZ pourrait être réouvert à l’achat de maisons neuves individuelles.
• Accessibilité aux secundo-accédants : Certains amendements proposent de rendre le PTZ accessible aux ménages qui souhaitent acheter un logement plus grand après l’arrivée d’un enfant, élargissant ainsi l’accès au-delà des primo-accédants.
• Révision des plafonds de financement : Les plafonds des montants financés par le PTZ, qui ne sont plus adaptés aux prix immobiliers actuels, pourraient être révisés.
• PTZ sans conditions de ressources ni de localisation : Un amendement propose la création, pour une durée limitée de deux ans, d’un PTZ sans conditions de ressources ni de localisation, pour soutenir l’accès à la propriété sur l’ensemble du territoire. Cependant, cette mesure serait très coûteuse pour les caisses de l’État.

Le Financement des Logements Sociaux

Un Effort Budgétaire pour la Rénovation des HLM

La rénovation énergétique des logements sociaux est un enjeu majeur, particulièrement dans le contexte des objectifs climatiques et de la flambée des prix de l’énergie. Le gouvernement a débloqué des fonds importants pour aider les bailleurs sociaux à financer des opérations de restructuration et de réhabilitation.

• Budget de 200 millions d’euros : Pour 2023, un budget de 200 millions d’euros a été alloué pour la rénovation des HLM, dans le cadre du plan France Relance.
• Mobilisation du fonds national des aides à la pierre (FNAP) : Le FNAP sera mobilisé pour appuyer les actions des bailleurs sociaux, avec une contribution de 150 millions d’euros proposée par Action Logement, le premier bailleur social français.

Exonération de Taxe Foncière et Revalorisation des Plafonds de Ressources

Les bailleurs sociaux bénéficient d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sous certaines conditions. Cette exonération a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.

• Exonération de TFPB : Les sociétés HLM doivent remplir plusieurs critères pour profiter de cette exonération, notamment que le logement social soit construit ou acquis en vue d’être loué.
• Revalorisation des plafonds de ressources : Les plafonds de ressources déterminés pour l’attribution d’un logement social sont actualisés chaque année, impactant également les plafonds et montants de la réduction de loyer de solidarité (RLS).

Mesures Fiscales et Crédits Immobiliers

Durcissement de la Fiscalité pour les Locations Touristiques

Le PLF 2025 propose un durcissement de la fiscalité pour les locations touristiques de type Airbnb.

• Alignement des abattements fiscaux : Les amendements visent à aligner les abattements fiscaux des locations nues sur ceux des locations Airbnb, réduisant ainsi les avantages fiscaux des meublés touristiques.
• Taux de TVA : Un amendement propose d’appliquer le taux de TVA de 5,5% sur l’ensemble des opérations de construction neuve de logements locatifs sociaux ainsi que pour les travaux réalisés dans ces logements.

Crédits Immobiliers et Avantages Fiscaux pour les Primo-accédants

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent élevés pour certains profils d’emprunteurs, notamment les primo-accédants.

• Déductibilité des intérêts d’emprunt : Des députés ont proposé que les intérêts des emprunts contractés pour l’achat d’une résidence principale soient déductibles du revenu global, via un crédit d’impôt sur le revenu. Le logement acheté devra posséder une note entre A et C sur le DPE.
• Prolongation du dispositif Loc’Avantages : Un autre amendement propose la prolongation du dispositif Loc’Avantages, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si le propriétaire propose un logement à la location à un loyer bas.

Tableau Comparatif des Mesures Clés du PLF 2025

Citations et Réactions des Acteurs Clés

• Valérie Létard, Ministre du Logement : “Le report, en 2025, de l’intégralité des crédits gelés à hauteur de 200 M€” pour la rénovation du patrimoine HLM.
• Olivier Klein, Ministre délégué : “La somme de 300 millions d’euros est nécessaire” pour répondre aux besoins des bailleurs sociaux.

Conseils Pratiques pour les Acteurs du Secteur

• Pour les Investisseurs : Évaluez soigneusement les implications des nouveaux abattements fiscaux sur vos investissements en locations meublées et touristiques. Considérez la diversification de vos investissements pour maximiser les avantages fiscaux.
• Pour les Primo-accédants : Profitez des extensions du PTZ et des crédits immobiliers avec déductibilité des intérêts d’emprunt. Assurez-vous que le logement acheté possède une note énergétique favorable.
• Pour les Bailleurs Sociaux : Bénéficiez de l’exonération de TFPB et des fonds alloués pour la rénovation des HLM. Actualisez vos stratégies de gestion pour intégrer les nouvelles mesures fiscales et les plafonds de ressources revalorisés.

Le PLF 2025 apporte des changements significatifs dans le financement des logements locatifs, visant à rendre le marché plus équitable et accessible. Que vous soyez propriétaire, investisseur, ou locataire, il est crucial de comprendre ces nouvelles mesures pour optimiser vos stratégies et profiter des avantages offerts. Avec des amendements en cours de débat, il est essentiel de suivre de près les évolutions législatives pour être prêt à adapter vos plans et à saisir les opportunités qui se présentent.